Mode de détention

MODES DE DÉTENTION DES IMMEUBLES

Détention en direct
Par le contribuable, personne physique (propriétaire ou copropriétaire)

Détention indirecte
Par les associés de sociétés civiles immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI, FPI).
Par les associés de sociétés en nom collectif (SNC) et EURL exerçant aucune activité commerciale ou libérale et n’ayant pas opté pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Par les associés de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale (société civile d’attribution).

Détention en indivision
Chaque indivisaire est personnellement imposable pour la part de revenus fonciers correspondant à ses droits dans l’indivision.

Détention en démembrement de propriété
En pratique, l’usufruitier des parts est imposable à hauteur des bénéfices courants de l’exploitation et le nu-propriétaire à hauteur des profits exceptionnels.
Toutefois, l’usufruitier et le nu-propriétaire de droits sociaux démembrés peuvent décider d’une répartition conventionnelle des résultats sociaux.
Cette répartition est opposable à l’administration fiscale dès lors qu’elle procède d’une convention licite et a été conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l’exercice (ou avant la fin de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie) aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine.

L’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers. Il peut déduire les charges qu’il a effectivement supportées résultant des réparations d’entretien et même des travaux de grosses réparations.

Lorsque le logement est occupé par l’usufruitier, l’usufruitier est dans la même situation fiscale qu’un propriétaire ayant la jouissance du logement. Il n’est donc pas imposable au titre des revenus fonciers.

Lorsque l’immeuble est donné en location par l’usufruitier au nu-propriétaire, l’usufruitier est dans la même situation que si l’immeuble était loué à un tiers. Il est donc imposable au titre des revenus fonciers.

Régime des grosses réparations à compter du 1er janvier 2009
La loi de finances rectificative pour 2008 conserve un régime dérogatoire en faveur de certains nus-propriétaires qui effectuent des travaux de grosses réparations mais le modifie sur les points suivants :

les dépenses deviennent déductibles directement du revenu global, que l’immeuble soit ou non donné en location dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
le montant des dépenses déductibles est plafonné à 25 000 € par an ;
les dépenses non imputées au titre d’une année, sont reportables dans les mêmes conditions, sur le revenu global des 10 années suivantes.

Le bénéfice du régime dérogatoire est réservé aux dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires d’immeubles bâtis lorsque le démembrement résulte soit d’une succession, soit de certaines donations.
Cela suppose une simultanéité du démembrement et de l’un ou l’autre de ces événements. Ainsi, ne bénéficie pas de ces dispositions une personne qui hériterait par exemple de la nue-propriété d’un immeuble dont la propriété aurait été démembrée auparavant, sauf si ce démembrement résultait déjà d’une succession ou d’une donation.
Le dispositif concerne :

le démembrement du droit de propriété du bien loué (immeubles) provenant d’une succession
les démembrements résultant d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement Ainsi, sont exclues les donations à des non-parents (concubins, personnes morales…) ou entre parents au-delà du 4ème degré.

Toutefois, sont admises les donations entre époux ou entre personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et les donations-partages dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues par la loi.

Sont exclus tous les démembrements portant sur des titres de sociétés, y compris lorsque les revenus correspondants sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SCPI, sociétés de l’article 1655 ter du CGI…).

Lorsque l’immeuble est donné en location et que les revenus tirés de cette location sont imposés au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire doit choisir, au sujet des grosses réparations, entre l’application du régime de droit commun des revenus fonciers (imputation sur les autres revenus fonciers et le cas échéant constatation d’un déficit de droit commun) ou le régime dérogatoire de déduction du revenu global.
La loi prévoit que le régime dérogatoire est applicable sur option irrévocable du nu-propriétaire entrainant renoncement à la prise en compte des dépenses de grosses réparations pour la détermination de ses revenus fonciers.

En cas d’option pour le régime dérogatoire, les autres dépenses exposées, notamment les intérêts d’emprunt, y compris ceux contractés pour financer les dépenses de grosses réparations, demeurent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
Instruction du 16 octobre 2009, BOI 5 B-27-09

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